DIMOB. Só de ouvir esse nome, muitos corretores e gestores de imobiliárias ficam apreensivos. Mas, afinal, por que essa obrigação anual chama tanto a atenção? Saber o que é a DIMOB, suas regras e consequências pode ser o que separa a tranquilidade da dor de cabeça fiscal, principalmente no setor imobiliário, onde cada detalhe de documentação faz diferença. Descomplicando esse tema, este guia traz orientações práticas e exemplos do dia a dia para você entender de fato esse universo. E apresentar como a tecnologia moderna, como a plataforma ImobDesk, vem ajudando profissionais a organizar e entregar essa obrigação sem sufoco.
Entendendo o conceito: o que é a DIMOB?
DIMOB é a sigla para Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias. Ela foi criada para que a Receita Federal controle as operações do setor imobiliário, cruzando informações e combatendo sonegação. Parece burocrático, e realmente é. Mas é necessário. Anualmente, ela exige que imobiliárias, construtoras, loteadoras e corretores de imóveis informem todas as transações de venda, aluguel, intermediação e administração de imóveis realizadas no ano anterior.
Transparência fiscal é mais que uma obrigação, é proteção para o seu negócio.
Na prática, a DIMOB traz ao Fisco um raio-x fiel de tudo o que aconteceu no mercado de imóveis. Isso inclui negócios fechados diretamente ou por intermediação, mesmo em situações de repasse, locações e sublocações. Inclusive, operações de construção e loteamento também entram. O resultado? Um banco de dados valioso sobre vendas, locações e movimentação no setor.
Quem é obrigado a declarar DIMOB?
É comum uma certa insegurança sobre quem, de fato, precisa enviar essa declaração. Segundo a Receita Federal, devem entregar:
- Pessoas jurídicas que comercializaram imóveis construídos, incorporados ou loteados para esse fim;
- Intermediadores de aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;
- Empresas de administração ou sublocação de imóveis;
- Empresas criadas para construção, administração, locação ou alienação do próprio patrimônio, de sócios ou condôminos;
- Corretores autônomos equiparados a pessoas jurídicas pelo volume de operações ou por optarem pelo registro PJ.
Imobiliárias de pequeno, médio ou grande porte e corretores que atuam de forma estruturada raramente escapam desse radar. Você sabe aquele contrato de administração ou locação recorrente? Ele deve constar na declaração, assim como o contrato de venda que você intermediou em dezembro (mesmo que a comissão tenha sido paga apenas em janeiro seguinte).
Exemplos simples do cotidiano
- Uma imobiliária intermediou aluguel de 30 apartamentos por ano: precisa declarar tudo;
- Corretor PJ vendeu 5 casas novas: também está obrigado;
- Loteadora apenas vendeu lotes, sem terceirizar a intermediação: está no grupo que deve declarar.
Se ainda pairar dúvidas, vale consultar o material detalhado do governo brasileiro sobre a DIMOB.
Informações que a DIMOB exige
O grande desafio não está só em saber quem deve declarar, mas principalmente em garantir que todos os registros estejam completos e corretos. A DIMOB pede:
- Dados completos da empresa (CNPJ, razão social, endereço, etc);
- Identificação dos compradores, locatários e vendedores (dados pessoais completos);
- Descrição dos imóveis (endereço, área, matrícula);
- Detalhamento dos contratos firmados: tipo (venda, locação, sublocação), datas, valores, formas de pagamento, comissões, entre outros;
- Pagamentos mensais recebidos no caso de locações e sublocações;
- Demais informações que permitam cruzamento automático das movimentações.
É comum, nesse processo, que a equipe se atrapalhe com documentos dispersos, contratos antigos sem atualização de cadastro, ou pagamentos registrados à mão. E, convenhamos, no dia a dia atarefado da imobiliária, fácil perder o controle dos detalhes.
Como organizar os dados para a declaração DIMOB
Começar a pensar só em cima da hora é receita certa para stress. O ideal, especialmente para quem busca mais previsibilidade nos resultados, é adotar uma rotina mensal de organização de dados. Utilizar planilhas atualizadas pode até ser uma solução, mas a experiência mostra que, após algum tempo, os riscos de esquecimento aumentam bastante.
É aí que a tecnologia simplifica tudo. Plataformas de gestão como o ImobDesk, com CRM integrado, armazenam dados de contratos, movimentações, pagamentos e contatos em um único lugar. Toda transação intermediada já fica registrada com os detalhes solicitados pela Receita. Evita retrabalhos, reduz falhas e deixa o histórico sempre pronto para a entrega da declaração. Sistemas assim ajudam o corretor e a imobiliária a manter uma postura proativa e ágil na documentação, tema aprofundado no nosso artigo sobre documentação na venda de imóveis.
Checklist prático mensal
Confira o que deveria constar em sua rotina administrativa:
- Gerar contratos digitais e armazenar no CRM;
- Atualizar situação dos pagamentos (aluguel, venda, comissão, sublocação);
- Revisar dados cadastrais dos clientes (CPF/CNPJ, endereço, etc);
- Armazenar recibos e comprovantes sob um único protocolo interno;
- Registrar alterações (rescisão, aditamentos, mudanças de valor);
- Agendar revisões periódicas dessas informações, evitando correrias de última hora.
Organização mensal facilita a entrega anual.
Como enviar a DIMOB digitalmente
A entrega da DIMOB é feita eletronicamente, pelo programa gerador disponibilizado no site da Receita Federal. Somente com certificado digital válido. Isso garante autenticidade e segurança dos dados. O passo a passo geralmente segue esta lógica:
- Baixar e instalar o programa DIMOB em orientações da Receita;
- Preencher os dados com base nos registros organizados durante o ano;
- Transmitir utilizando o certificado digital;
- Salvar e arquivar o recibo de envio, acompanhado dos arquivos gerados para comprovação futura.
O uso do certificado digital é obrigatório para PJ, trazendo segurança no trâmite dos dados. Corretores autônomos devem observar se o volume das operações os obriga a usar esse mesmo procedimento. Qualquer envio fora do prazo, mesmo por poucos dias, gera multa automática, como explica o portal do governo.
Consequências do não cumprimento: multas e fiscalização
Pode soar meio exagerado, mas a não entrega da DIMOB ou mesmo o envio com erro, omissão, divergência de dados ou atraso traz riscos sérios para corretores e empresas do setor. Segundo o CRECI/ES, as penalidades podem ser:
- Multa financeira: cobrada pela Receita Federal, com valores que aumentam conforme o tempo de atraso ou a quantidade de erros;
- Impedimento de emitir certidões negativas, bloqueando negócios futuros;
- Sanções legais: processos administrativos e denúncia, principalmente em caso de fraude ou simulação de informações, podendo evoluir até para detenção (Lei nº 8.137/1990);
- Risco reputacional: queda de confiança de clientes, parceiros e bancos.
Os cruzamentos automáticos de dados feitos pela Receita tendem a ser cada vez mais detalhados. Basta um CPF omitido, um número de contrato registrado de forma diferente e pronto: a dor de cabeça fiscal aparece.
Evite multas e processos: dados corretos são o segredo.
Como evitar erros no preenchimento da DIMOB
Talvez você já tenha passado por isso: aquela dúvida persistente se todos os dados estão preenchidos corretamente, se algum contrato acabou passando batido, ou se aquele cliente que trocou de endereço realmente teve seus dados atualizados. Pequenas falhas no ano a ano podem se tornar um grande problema no fechamento da declaração.
Monitorar a coleta e o registro dos dados precisa ser uma rotina ininterrupta. Sistemas modernos como ImobDesk já organizam as informações em tempo real, puxando contratos, anexando documentos e vinculando pagamentos. Isso garante um processo mais seguro, os dados já saem prontos para a declaração, conectando setores da empresa e do time de corretores. O tema compliance fiscal em imobiliárias é abordado no artigo guia completo sobre tecnologia e marketing para corretores.
Veja outros cuidados recorrentes:
- Testar o envio antes do prazo final, para corrigir eventuais pendências;
- Conferir atentamente CPFs e CNPJs de clientes envolvidos;
- Verificar datas de contratos entregues versus os efetivamente executados;
- Atualizar sempre o software do programa DIMOB antes da transmissão anual;
- Armazenar todos os documentos comprobatórios por no mínimo 5 anos.
Tecnologia é aliada de quem quer dormir tranquilo.
Compliance fiscal: previsibilidade, segurança e tecnologia
Compliance fiscal nada mais é do que o compromisso de estar em dia com todas as legislações tributárias do setor. Para imobiliárias e corretores, significa investir em processos confiáveis, que impeçam erros, tragam previsibilidade e deixem a fiscalização sem motivos para autuações.
No contexto da ImobDesk, as soluções integradas de CRM permitem organizar contratos, clientes, recibos e pagamentos de maneira automática, facilitando muito o preenchimento correto da DIMOB. Isso gera relatórios precisos, entrega informações exigidas pela Receita e antecipa possíveis divergências, tornando a rotina ágil e propositiva. Outros assuntos relevantes sobre compliance e gestão podem ser conferidos em o papel do corretor de imóveis na venda e transações imobiliárias com contratos inteligentes.
Quando a declaração vira só mais um procedimento de rotina, sem surpresas, o corretor ganha tempo para focar no que realmente importa: vender, captar novos imóveis e fortalecer relacionamentos. Uma gestão profissional e digitalizada traz mais tranquilidade, mesmo diante da fiscalização mais exigente.
Conclusão: gestão moderna e previsível para o setor imobiliário
Você percebeu que dominar o processo de DIMOB não é só uma questão de evitar multas. É um passo necessário para aumentar a confiança no mercado, padronizar processos internos e dar tranquilidade para condutores de imobiliárias e corretores. Não há porque complicar: com organização, uso de tecnologia e atualização constante, a DIMOB deixa de ser um bicho de sete cabeças.
Se sua imobiliária busca ainda mais tranquilidade e automação, agende uma demonstração gratuita da ImobDesk. Conheça como nossas soluções digitais ajudam na gestão, no compliance fiscal e na modernização completa dos processos. Antecipe a organização e mantenha a previsibilidade nos seus resultados. O caminho para uma imobiliária digital, ágil e segura está a poucos cliques de distância.
Perguntas frequentes sobre DIMOB
O que é a declaração DIMOB?
A DIMOB é a sigla para Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias. De entrega obrigatória, deve detalhar à Receita Federal todas as operações de venda, locação, sublocação, administração e construção ou loteamento de imóveis realizadas por empresas e corretores que atuam nessas áreas.
Quem precisa entregar a DIMOB?
Devem entregar a DIMOB pessoas jurídicas que comercializaram imóveis, intermediadores de vendas/aluguel, empresas que administram ou sublocam imóveis e sociedades criadas apenas para administrar, alugar ou vender patrimônio próprio, sócios ou condôminos. Corretores PJ e autônomos podem ter a mesma obrigatoriedade, dependendo do volume de operações.
Como preencher a DIMOB corretamente?
O preenchimento correto depende de organização constante dos dados. Reúna informações de compradores, vendedores, imóveis, contratos, pagamentos e datas. Use sistemas como CRMs imobiliários que organizam tudo automaticamente, como o ImobDesk. Sempre confira CPFs e CNPJs, valores e datas, e faça o envio via programa oficial da Receita Federal com certificado digital.
Qual o prazo para enviar a DIMOB?
A DIMOB deve ser enviada anualmente até o último dia útil de fevereiro, informando as operações do ano anterior. O envio fora do prazo gera multas automáticas para o declarante.
Quais documentos são necessários para a DIMOB?
É necessário reunir contratos de compra e venda, locação ou administração, recibos de pagamento, registros de comissões, comprovantes de transferência e identificação completa dos envolvidos (comprador, vendedor, locatário). Manter estes documentos digitalizados e organizados facilita muito o preenchimento.
